Blog - As inovações trazidas pelo CPC 2015 sobre cobrança de condomínio

As inovações trazidas pelo CPC 2015 sobre cobrança de condomínio
A inadimplência das taxas de condominiais é um problema comumente enfrentado pelos síndicos e administradoras, sendo que insuficiência de saldo em caixa muitas vezes compromete o pagamento das despesas básicas, tais como água, energia, limpeza, etc.
 
Dessa forma manter o equilíbrio financeiro do condomínio é sempre um desafio. Neste artigo, vamos conversar um pouco sobre as alterações trazidas pelo Código de Processo Civil de 2015 – CPC/2015 no que diz respeito sobre a cobrança das taxas condominiais, fazendo uma comparação com o que ocorria com o Código anterior CPC/1973.
 
No código de Processo Civil de 1973, as taxas eram cobradas de acordo com o artigo 275, mediante ação de conhecimento, ou seja, era necessário demonstrar ao juízo que determinado morador/condômino estava inadimplente com o condomínio.
 
Desta forma, na prática, ocorria da seguinte forma: primeiro o síndico contratava um advogado para ingressar com a referida ação, após a ação ser distribuída o juiz determinava que o condômino fosse citado para tomar conhecimento da ação movida contra ele e para comparecer em audiência de conciliação, não havendo acordo na referida audiência o condômino deveria então apresentar defesa/embargos.
 
Após tudo isso, seria aberta a fase de instrução processual, na qual ocorreria, mais uma audiência e então o juiz daria uma sentença. No entanto, mesmo após a prolação de sentença o condômino poderia apresentar recurso, demorando ainda mais no recebimento das quantias devidas.
 
Com o surgimento do Código de Processo Civil de 2015 houve uma significativa melhora. Primeiramente porquê de acordo com o artigo 784, X, as taxas condominiais possuem natureza de título executivo extrajudicial, ou seja, quando apresentada ação, o condômino será citado para efetuar o pagamento em 3 dias, sob pena de ser iniciado os atos de execução.
 
Evidentemente, após o prazo de pagamento, o condômino inadimplente poderá apresentar defesa/embargos com base no artigo 917 do CPC 2015, mas os atos executivos continuarão normalmente, ou seja, não haverá suspenção da execução, por força do artigo 919 do CPC.
 
Caso o inadimplente queira realmente apresentar embargos deverá fazê-lo por intermédio de um advogado, tendo assim mais um custo. Caso os embargos seja rejeitados ou seja considerado meramente protelatório, o devedor será condenado ao pagamento de multa, com base no artigo 918, III do NCPC. Certamente tal medida fará com que o devedor pense duas vezes antes de tumultuar o andamento do processo e não pagar o que é devido.
 
Caso o pagamento do débito não seja feito dentro do prazo, o juiz poderá determinar os atos executivos, podendo ocorrer: constrição de bens, bloqueio de contas, e penhora do próprio imóvel. Importante esclarecer que mesmo que o imóvel seja bem de família, em que o devedor usa para como moradia, poderá ser penhorado para pagamento de dívidas, pois é exceção prevista pelo inciso IV DO artigo 3º DA LEI 8.009/90 e confirmado pelo STJ quando do julgamento do REsp 1100087 / MG, Relator Ministro LUIZ FUX, PRIMEIRA TURMA, j. 12/05/2009, DJe 03/06/2009.
 
Referida ação também poderá ser proposta perante o juizado especial cível que possui a tramitação mais célere e julga causas de menor complexidade com base no enunciado 9 do FONAGE, assim consta;
 
ENUNCIADO 9 – O condomínio residencial poderá propor ação no Juizado Especial, nas hipóteses do art. 275, inciso II, item b, do Código de Processo Civil.
 
 
Conclusão
 
 
No nosso entendimento as alterações trazidas pelo Código Processo Civil de 2015 trouxeram importantes avanços, tais quais destaco: o fato da dívida ser considerada título executivo, a qual poderá ingressada uma ação de execução, gerando assim mais rapidez ao andamento da questão, destaco também o fato da referida ação poder ser ingressada perante o juizado especial cível.
 
Tais avanços poderão auxiliar os síndicos e empresas que administram condomínios, contudo, a medida judicial a ser proposta sempre deverá ser analisar por um advogado que atua na área, a fim de garantir a correta aplicação dos institutos.
 
A atuação de advogado nesta questão de cobrança de condomínios aliadas á práticas administrativas, tentativas de acordos extrajudiciais, poderão reduzir ou mesmo zerar o índice de inadimplência.
 

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